Un étranger peut acheter un bien urbain — riad, villa — à son nom ; c'est le foncier agricole qui est restreint. Mais le droit d'acheter est la partie facile. Ce qui compte, c'est la façon dont le bien est détenu. Certains biens disposent d'un titre immatriculé propre (le titre foncier) ; d'autres reposent sur des actes traditionnels plus anciens, à convertir et immatriculer avant d'être vraiment sûrs. Savoir lequel vous regardez — et ce qu'il faut pour le convertir — change tout : le risque comme le calendrier.
Une signature n'est pas une propriété propre. Les biens anciens de la médina passent par les familles, et une vente peut exiger l'accord et la signature de chaque héritier — il en manque un, l'opération n'est pas entière. Il vous faut la chaîne complète de propriété, aucune charge non déclarée, et des documents qui concordent entre eux et avec la réalité. Des papiers incomplets sont la raison discrète pour laquelle une affaire « conclue » se défait des mois plus tard.
C'est celui qui surprend. Pour certains types de biens, l'emprise et les limites enregistrées ne correspondent pas à ce qui est construit — une terrasse jamais déclarée, une pièce étendue au-dessus du voisin, un mur mitoyen dont personne ne rend compte. Le risque varie beaucoup selon le type de bien et son emplacement, et il est invisible pour l'acheteur charmé par la lumière d'un patio. Il est très visible pour qui sait quoi vérifier.
On prépare l'achat et jamais la sortie. Le Maroc applique un contrôle des changes, et le moment de penser au rapatriement de vos fonds, c'est le jour de l'achat, pas celui de la revente. L'investissement en devises correctement déclaré et enregistré à l'achat peut en général être rapatrié plus tard — capital et plus-value — à condition d'avoir été structuré correctement dès le départ. C'est pourquoi j'implique le bon comptable dès le premier jour. C'est la chose la plus précieuse qu'un bon conseil puisse faire, et celle dont les sites d'annonces ne parlent jamais.
| Un riad (médina) | Une villa (Palmeraie / hors les murs) | |
|---|---|---|
| Caractère | Unique, historique, le vrai Marrakech | Espace, jardin, piscine, intimité |
| Risque titre / emprise | Plus élevé — actes anciens, extensions, murs mitoyens | Souvent plus net, immatriculation récente |
| Accès | Souvent à pied par le derb | En voiture jusqu'à la porte |
| Restauration & entretien | Élevés — métiers d'art, humidité, la fontaine | Modérés — jardin + piscine |
| Idéal pour | Une romance, une maison d'hôtes, un projet de cœur | La vie de famille, recevoir, sans souci |
Rien de tout cela n'est une raison de ne pas acheter. Marrakech regorge de gens qui ont bien acheté et ne l'ont jamais regretté. C'est une raison d'acheter avec quelqu'un à vos côtés qui connaît la loi, lit les papiers, voit l'emprise, mène le bon ordre des opérations et a votre comptable dans la pièce avant que la romance ne décide. C'est là mon rôle.
Acheter avant de comprendre le droit local — les titres, la complétude des papiers et de la propriété, l'emprise, l'ordre des opérations, et comment rapatrier les fonds ensuite. Le bien est la décision facile.
Oui — un bien urbain (riad, villa) à son nom. C'est le foncier agricole qui est restreint. Le titre et le montage comptent bien plus que le droit d'acheter.
En l'anticipant avant d'acheter. L'investissement en devises déclaré correctement à l'achat peut en général être rapatrié, plus-value comprise — à condition que ce soit fait dès le départ. Le bon comptable, dès le premier jour.
Je lis le titre et les papiers, je vérifie l'emprise, je mène le bon ordre des opérations, et j'ai le comptable dans la pièce dès le départ — jusqu'au notaire et aux clés.
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